Estoy preocupado de que podríamos perder la casa. Estamos teniendo problemas para hacer pagos. ¿Qué puede ocurrir?
Hay dos formas básicas para que la gente compre una casa: una es sacar un préstamo hipotecario de un banco o compañía hipotecaria para pagar al vendedor. Entonces, usted debe dinero al banco o a la compañía hipotecaria. La otra es comprar una casa bajo contrato, donde usted paga al vendedor un pago mensual. Es importante saber cuál tiene usted porque marca la diferencia en cuanto a cómo alguien puede quitarle su vivienda.
Si usted tiene un préstamo hipotecario, el proceso de embargar su casa se llama ejecución hipotecaria. Si usted tiene un contrato, el proceso usual se llama confiscación. Antes de que cualquiera de los procesos pueda comenzar, usted tiene que estar en incumplimiento de su préstamo. Eso significa que usted ha incumplido el acuerdo, típicamente por no haber efectuado los pagos.
Préstamo hipotecario y ejecución hipotecaria
Yo tengo un préstamo hipotecario. ¿Qué debo hacer si sé que es posible que no pueda hacer un pago?
Llame al prestamista hipotecario tan pronto como usted sepa que no puede pagar la hipoteca. Pregunte por sus políticas de indulgencia y otras opciones como un plan de amortización para “subsanar” el impago durante un periodo de tiempo. Todos los prestamistas tienen programas y políticas que usted puede usar para que se le restituya el préstamo hipotecario. La posibilidad de acogerse a estos programas dependerá de si usted puede realizar pagos “para ponerse al día” más allá de su pago mensual regular.
¿Qué ocurre si no puedo pagar?
Antes de que un prestamista pueda empezar una ejecución hipotecaria, tiene que darle a usted una notificación de derecho de subsanar. En esa notificación se le indicará lo que usted ha dejado de hacer, normalmente que usted no ha efectuado uno o más pagos. La notificación tiene que decir lo que usted debe, incluidos los cargos por demora, y cómo usted puede hacer los pagos para subsanar el problema. Si usted no efectúa los pagos, usted se encuentra en situación de impago. Esta notificación le indica a usted cómo subsanar el impago y debe incluir la información requerida por la ley. Le da 30 días a usted para subsanar el problema. Si usted puede subsanarlo, la hipoteca continúa como antes. Si usted no puede hacerlo, es probable que el prestamista inicie una acción judicial para ejecutar su hipoteca.
¿Cómo se empieza una ejecución hipotecaria?
El prestamista presenta una petición por escrito ante el Tribunal del Distrito de Iowa del condado donde se encuentra el terreno. Usted debe recibir una copia de la petición. Generalmente, el alguacil del condado le entrega a usted los documentos. Después de recibir la petición, usted tiene veinte días para responder. Usted debe presentar una respuesta al expediente judicial. Usted necesita declarar cualquier defensa que usted tenga en cuanto a por qué su casa no debe ser ejecutada. Usted puede ver un ejemplo de una respuesta aquí.
Un prestatario que reciba una petición de ejecución hipotecaria debe ponerse en contacto con un abogado de inmediato para obtener asesoramiento legal sobre el proceso de ejecución hipotecaria y cualquier defensa a la ejecución hipotecaria.
Después de que yo conteste a la demanda, ¿qué ocurre?
Si usted presenta una respuesta a la petición de ejecución hipotecaria, no se podrá dictar sentencia en su contra sin que se tomen medidas adicionales. Usted recibirá una notificación de cualquier documento nuevo presentado en el caso a través del Sistema de gestión de documentos electrónicos de Iowa (EDMS, por sus siglas en inglés), a menos que a usted se le haya eximido de la presentación electrónica. En la mayoría de los casos de ejecución hipotecaria, el prestamista solicitará un juicio sumario si usted presenta una respuesta y no se llega a un acuerdo. Una moción de juicio sumario es la solicitud por parte del prestamista de que se dicte sentencia sin juicio. Si usted tiene defensas, usted debe presentar una respuesta explicando qué defensas tiene. Si usted no tiene defensas potenciales, se emitirá un fallo sumario a favor del prestamista. Si usted puede explicar una posible defensa ante la ejecución hipotecaria, entonces el caso procederá a juicio.
Después de presentar una respuesta, ¿hay algo más que debo hacer?
En la mayoría de los casos, usted deberá presentar una demanda por retraso de venta. La mayoría de los prestamistas dicen en la petición que eligen la ejecución hipotecaria sin redención. Eso significa que tan pronto como se haya emitido una sentencia de ejecución hipotecaria, el prestamista puede iniciar el proceso para vender la propiedad. Si un prestamista elige la ejecución hipotecaria sin redención, usted puede retrasar la venta por tres meses después del fallo presentando una demanda de retraso de la venta. Usted puede encontrar una muestra aquí. https://www.iowalegalaid.org/resource/facts-about-foreclosure-attachment-demand-for La mayoría de los prestamistas renuncian a una sentencia por deficiencia. Esto se dirá en la petición. Esto significa que a usted no le perseguirán por ninguna cantidad adeudada después de la venta de la propiedad. Si no renuncian a una deficiencia, entonces presentar una demanda de retraso de venta puede permitirles perseguir la deficiencia. Usted también tendría seis meses para retrasar la venta después de la emisión del fallo. Pero normalmente sólo pueden perseguir una deficiencia durante los dos años siguientes a que se emita la sentencia. Estos asuntos son complicados y usted debería comunicarse con un abogado para obtener asesoramiento.
¿Qué ocurre si se emite una sentencia de ejecución hipotecaria?
El tribunal decidirá cuánto se debe, incluidos los cargos y honorarios de abogados. Generalmente la orden judicial dice que la propiedad se venderá para pagar la cantidad adeudada. Si el prestamista dijera que elegía la ejecución hipotecaria sin redención, la venta se llevaría a cabo inmediatamente después del fallo, a menos que usted haya presentado una demanda de retraso de la venta. Si usted presentó una demanda de retraso de la venta, normalmente le quedan tres meses más para vivir en su casa. Si la orden permite un fallo por deficiencia, usted tendría seis meses. Una sentencia por deficiencia le permite al prestamista reclamarle a usted el dinero que usted aún le debe después de la venta de la casa. Por lo general, esa sentencia de deficiencia sólo dura 2 años. Una vez que se realiza la venta, la orden judicial generalmente dice que usted puede ser desalojado sin más órdenes judiciales. Usted necesitará estar fuera de su casa después de la venta.
El prestamista hipotecario no me ayuda, pero aun así quiero conservar mi casa. ¿Me ayudará declararme en bancarrota?
Una bancarrota por el Capítulo 13 podría ayudar a subsanar los retrasos de su casa si sus ingresos son suficientes para realizar pagos hipotecarios regulares y además “subsanar” los retrasos durante un período de tres a cinco años. Este es un período más largo que el que se le permitiría bajo uno de los programas propios de la compañía hipotecaria, pero usted también tendrá que pagar honorarios de abogados y administradores en una bancarrota por el Capítulo 13. Pero si usted no puede llegar a un buen acuerdo para resolver los retrasos con el prestamista, usted debe hablar sobre el Capítulo 13 con un abogado especializado en casos de bancarrota. Puede ser su última mejor opción. Y no espere demasiado para discutir esta opción. A veces, los prestamistas hipotecarios inducen a los deudores a hacerles creer que se puede llegar a algún acuerdo hasta justo antes de la subasta pública por parte del alguacil. Eso quizás sea demasiado tarde.
Ya no puedo pagar mi casa. ¿Puedo simplemente devolvérsela al prestamista?
Sí, según la ley de Iowa existen alternativas a la ejecución hipotecaria si usted no desea conservar la casa. Usted puede regresar el título de propiedad al prestamista voluntariamente a la vez que el prestamista renuncia a cualquier derecho a cobrar los retrasos. Una casa también puede “entregarse” en caso de bancarrota si hay otras deudas que usted necesita saldar. Hable con un abogado sobre cuál de estas opciones es mejor si usted ha decidido renunciar a la casa.
Vendedor y confiscación
Tengo un contrato por el que estoy comprando mi casa al vendedor y le pago mensualmente. ¿Qué ocurre cuando no pueda pagar?
Este tipo de contratos se pueden rescindir más rápidamente, pero el contrato debe contener la información correcta. El contrato tiene que decir que el contrato se puede confiscar si usted no ha cumplido el acuerdo. Si no dice esto, entonces el vendedor tiene que rescindir el acuerdo mediante ejecución hipotecaria.
Si el contrato dice que se puede confiscar, entonces el proceso es muy rápido. El vendedor debe entregarle a usted una notificación por escrito indicando que usted tiene 30 días para subsanar el problema. Si la notificación es adecuada y usted no lo subsana, entonces el contrato se confisca. Eso significa que el vendedor vuelve a ser automáticamente propietario de la propiedad y tiene derecho a quedarse con todos los pagos que usted ha realizado hasta el momento. Si usted subsana el incumplimiento dentro de los 30 días siguientes, usted podrá continuar con el contrato. Usted debe comunicarse con un abogado de inmediato para obtener asesoramiento legal si usted recibe un aviso de confiscación.
¿Qué ocurre después de que se confisque el contrato?
Si un vendedor confisca adecuadamente el contrato, el vendedor ahora es dueño de la propiedad y tendrá derecho a recuperar la posesión de la misma. Si el contrato dice que la relación se convierte en una de propietario e inquilino después de la confiscación, entonces el vendedor puede presentar un caso de desalojo ante el tribunal para sacarle a usted. Esto puede suceder muy rápidamente. El vendedor puede iniciar un desalojo entregándole a usted primero una “notificación de tres días para salir”. La notificación para salir de tres días le indica que, a menos que abandone la propiedad dentro de los tres días siguientes, el vendedor presentará una acción de desalojo. La acción de desalojo se gestiona de la misma manera que el desalojo de una propiedad en alquiler, con ciertas excepciones. Ver Desalojos
¿Qué ocurre si no creo que el contrato debe ser confiscado?
Un comprador que quiera impugnar la confiscación de un contrato de terreno debe comunicarse con un abogado tan pronto como reciba una notificación de confiscación por escrito. Esto permite que el abogado brinde la mejor ayuda legal al comprador y puede evitar por completo una acción judicial.
Un comprador que crea que el vendedor ha confiscado incorrectamente un contrato de propiedad puede presentar un papel al tribunal para plantear el asunto de la propiedad del inmueble (también conocida como “título”). Si el comprador plantea el asunto del título, el Tribunal del Distrito de Iowa debe ocuparse del caso, en lugar del Tribunal de Asuntos Menores. Si el comprador puede demostrar que el contrato de propiedad no especifica adecuadamente un remedio para la confiscación, o que no se ha producido ningún incumplimiento del contrato, es posible que el comprador derrote la acción de confiscación y recupere la propiedad del inmueble. En una confiscación por impago de pagos mensuales, el tribunal puede anular la confiscación si el comprador ha pagado una parte sustancial del precio de compra y trae a la vista judicial el importe total de los pagos no efectuados. Sin embargo, esto no está garantizado.