Por lo general, las personas no pueden pagar el precio en efectivo al comprar una vivienda. Como resultado, la mayoría de los iowanos financian sus viviendas mediante una hipoteca o un contrato de propiedad. Si el comprador no cumple con los pagos exigidos por los términos del préstamo, cada uno de estos instrumentos financieros permite al prestamista confiscar la vivienda. Los pasos necesarios dependen de si se trata de una hipoteca o de un contrato de propiedad. La primera parte explica cómo difieren las hipotecas y los contratos de propiedad. Asimismo, examina el proceso de ejecución hipotecaria que un prestamista debe seguir para poder confiscar una vivienda si el prestatario incumple un acuerdo. La segunda parte se refiere a los pasos que un prestamista debe seguir para rescindir un contrato de propiedad.
Nota: Esta información sólo trata sobre ejecuciones hipotecarias y confiscaciones llevadas a cabo a través de los tribunales. Se refiere a viviendas unifamiliares no agrícolas, y no a terrenos usados para la agricultura. Cuando una granja o un negocio pasa por una ejecución hipotecaria o confiscación, pueden aplicarse procedimientos diferentes. La ley de Iowa también permite un tipo de ejecución hipotecaria que no pasa por los tribunales. Se trata de un proceso voluntario establecido en el Código de Iowa §654.18. Este artículo no aborda esa alternativa extrajudicial.
Las hipotecas suelen ser otorgadas a través de bancos, cooperativas de crédito y compañías financieras. Para garantizar el préstamo, el prestamista obtiene el derecho de garantía o hipoteca sobre la vivienda y el terreno. La hipoteca debe constar por escrito. Tanto el prestamista como el prestatario deben firmar la hipoteca. La mayoría de las hipotecas también incluyen un compromiso escrito por separado. Si el prestatario no realiza los pagos conforme a los términos del préstamo, el prestamista puede iniciar un proceso judicial para confiscar la vivienda y el terreno. El procedimiento legal para confiscar la vivienda y el terreno tras el incumplimiento de la prestación se denomina ejecución hipotecaria. Un prestamista que logra ejecutar la hipoteca con éxito se convierte en el nuevo propietario del inmueble. Por lo general, la vivienda y el terreno son vendidos por el prestamista. El dinero obtenido de la venta se aplica al saldo pendiente del préstamo del prestatario.
Los contratos de propiedad se suelen establecer entre el comprador y la persona que vende la vivienda. También pueden ser ofrecidos por bancos y otros prestamistas. La mayoría de los compradores que utilizan contratos de propiedad son personas que no pueden obtener la aprobación de un prestamista para una hipoteca. En un contrato de propiedad, el vendedor asume el papel de prestamista. En lugar de prestar dinero en efectivo al comprador, el vendedor acepta recibir pagos mensuales que se aplican hacia el precio de compra de la vivienda. Por lo general, se cobra interés sobre el saldo no pagado del precio de compra. Al igual que una hipoteca, un contrato de propiedad generalmente debe constar por escrito. También debe ser firmado por el vendedor y el comprador. Si un comprador no cumple con los pagos del contrato, el vendedor puede iniciar acciones legales para recuperar la propiedad de la vivienda y el terreno. La acción legal para recuperar la propiedad se denomina confiscación. También puede utilizarse el proceso de ejecución hipotecaria.
Nota: Un contrato de propiedad debe contener ciertas disposiciones por escrito para que pueda hacerse valer mediante el proceso de confiscación. Si un comprador descubre que el vendedor está intentando rescindir el contrato, debería hacer que un abogado revise el contrato de propiedad para asegurarse de que cumple con la ley de Iowa.
Ejecuciones Hipotecarias
Cuando un prestatario no logra hacer los pagos según lo requerido en los términos de la hipoteca, el prestamista puede optar por iniciar un proceso de ejecución hipotecaria para recuperar la vivienda y el terreno. Se debe señalar que otros eventos pueden iniciar una ejecución hipotecaria. El proceso puede iniciarse si el prestatario incumple cualquier otra condición de la hipoteca. Por ejemplo, es posible que el comprador no mantenga la propiedad en buen estado. Es posible que un prestatario venda la propiedad a otra persona sin la aprobación previa del prestamista y sin saldar la hipoteca. El Capítulo 654 del Código de Iowa regula las ejecuciones hipotecarias. El Código de Iowa puede encontrarse en el tribunal de su condado o en la mayoría de las bibliotecas locales. También está disponible en Internet, en el sitio web de la Legislatura de Iowa: www.legis.state.ia.us/Code.html
¿Qué acciones debe tomar el prestamista antes de presentar una ejecución hipotecaria?
Un prestamista que cree que el prestatario está incumpliendo los términos de la hipoteca (lo que se denomina incumplimiento) debe seguir pasos específicos. El Código de Iowa §654.2D requiere que el prestamista entregue al prestatario una “notificación de derecho de subsanar” antes de presentar una acción de ejecución hipotecaria ante el tribunal. El Código de Iowa §654.2B establece que la notificación de derecho de subsanar debe cumplir con los siguientes requisitos:
- Debe ser por escrito;
- Debe indicar el nombre, la dirección y el número de teléfono del acreedor u otra persona a quien se deba realizar el pago;
- Debe identificar brevemente la obligación garantizada por la hipoteca;
- Debe informar al prestatario de su derecho de subsanar el incumplimiento;
- Debe indicar la naturaleza del presunto incumplimiento;
- Si el incumplimiento se debe al impago del monto adeudado conforme a la hipoteca, debe indicar el monto total necesario para subsanar el incumplimiento, incluyendo un detalle de cualquier cargo por demora;
- Si el incumplimiento se debe a otra causa aparte del impago, la notificación debe indicar qué acción es necesaria para subsanar el incumplimiento;
- Debe indicar la fecha para la que se debe efectuar el pago o realizar las acciones especificadas;
- Debe indicar que, si el prestatario no subsana el presunto incumplimiento para la fecha especificada, el prestamista, o una persona que actúe en su nombre, tiene derecho a presentar una acción de ejecución hipotecaria ante un tribunal.
Un prestatario que recibe una notificación de derecho de subsanar de 30 días debe ponerse en contacto con un abogado de inmediato para obtener asesoramiento legal sobre cómo subsanar el presunto incumplimiento. El prestatario tiene 30 días a partir de la fecha de la notificación para subsanar el incumplimiento. Si el prestatario subsana el incumplimiento dentro de los 30 días siguientes a la notificación, el prestatario puede continuar con la hipoteca como si no hubiera incumplimiento. Por otro lado, si el prestatario no subsana el incumplimiento dentro de los 30 días siguientes a la notificación de derecho de subsanar, el prestamista puede acelerar la hipoteca. El prestamista puede declarar que se debe pagar el monto total pendiente del préstamo. El prestamista solo está obligado a entregar una notificación de treinta días para subsanar el incumplimiento una vez al año. Si el prestatario subsana un incumplimiento y vuelve a incurrir en el mismo incumplimiento dentro de un periodo de un año siguiente a una notificación de derecho de subsanar, el prestamista puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria sin entregar otra notificación de derecho de subsanar. El hecho de que el prestamista no proporcione al prestatario una notificación adecuada de derecho de subsanar no siempre constituye una defensa en una acción de ejecución hipotecaria. El prestatario debe demostrar que sufrió un perjuicio debido a que el acreedor no le notificó adecuadamente su derecho de subsanar antes de presentar la acción de ejecución hipotecaria.
¿Cómo se tramita una acción de ejecución hipotecaria en un tribunal?
Si el prestatario no subsana el incumplimiento, el prestamista puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria. El primer paso es presentar una demanda por escrito ante un Tribunal de Distrito de Iowa. La acción de ejecución hipotecaria debe presentarse en el condado donde se encuentra el terreno. Al prestatario se le debe entregar una copia de la demanda. Por lo general, la entrega es realizada por el alguacil del condado. Tras recibir la demanda, el prestatario tiene 20 días para responder y debe presentar una comparecencia, una moción o una contestación a la demanda ante el secretario del tribunal. El prestatario debe indicar cualquier defensa que tenga. La respuesta debe solicitar una audiencia judicial antes de que se dicte una sentencia. Un prestatario que reciba una demanda de ejecución hipotecaria debe ponerse en contacto con un abogado de inmediato para obtener asesoramiento legal sobre el proceso de ejecución hipotecaria y cualquier defensa disponible ante la ejecución.
En la mayoría de las ejecuciones hipotecarias en Iowa, el prestamista opta por una ejecución sin derecho de redención. Si la demanda establece que el prestamista ha optado por una ejecución sin derecho de redención y el prestatario no toma ninguna medida, entonces la venta de la propiedad puede realizarse inmediatamente después de la sentencia, y el prestatario puede ser desalojado de la vivienda en el momento de la venta. Para obtener más tiempo, el prestatario debe presentar ante el tribunal una solicitud por escrito para retrasar la venta de la vivienda. Esto retrasará la venta de la vivienda en caso de que el tribunal dicte una sentencia de ejecución hipotecaria. Si el prestamista no ha renunciado a una sentencia por deficiencia en la demanda, es posible que el aplazamiento de la venta permita que el prestamista obtenga una sentencia por deficiencia contra el prestatario.
Nota: Si el prestamista no opta por una ejecución sin derecho de redención, entonces la venta por ejecución hipotecaria se realiza poco después de la sentencia, y el prestatario no tiene derecho a retrasar la venta. Sin embargo, en ese caso, el prestatario tiene un período de redención después de la venta por ejecución hipotecaria. La redención es un proceso para revocar la ejecución hipotecaria. El prestatario puede redimir pagando al prestamista el monto adeudado antes de que finalice el período de redención. El período de redención por defecto es de seis meses. Si el prestamista incluye en la demanda una disposición por la que renuncia a cualquier sentencia por deficiencia contra el prestatario, el período de redención se reduce a tres meses.
Un prestatario que no responda dentro del plazo de 20 días incurre en incumplimiento. Esto pone a la persona en riesgo de que el tribunal dicte una sentencia de ejecución hipotecaria en su contra sin audiencia. Antes de solicitar una sentencia por incumplimiento, el prestamista debe enviar al prestatario una notificación por escrito de incumplimiento de diez días a la dirección en la que se le hizo la entrega. La notificación de incumplimiento de diez días informa al prestatario de que no ha presentado ningún tipo de respuesta por escrito a la demanda ante la secretaría del tribunal. La notificación también le informa de que, a menos que presente una respuesta a la demanda dentro de los diez días siguientes a la fecha de la notificación de incumplimiento, el tribunal dictará una sentencia de ejecución hipotecaria sin audiencia. La sentencia permitirá al prestamista proceder con la venta por ejecución hipotecaria.
Si el prestatario presenta una contestación a la demanda de ejecución hipotecaria, no podrá dictarse una sentencia en su contra sin actuaciones adicionales. El prestatario recibirá notificación de cualquier nueva presentación a través del EDMS (Sistema de Gestión Electrónica de Documentos de Iowa), a menos que haya sido eximido de la presentación electrónica. En la mayoría de los casos de ejecución hipotecaria, el prestamista solicitará un procedimiento sumario si el prestatario presenta una contestación a la demanda y no se alcanza un acuerdo. Una moción de procedimiento sumario es la solicitud del prestamista para que se dicte una sentencia sin necesidad de juicio. Un prestatario que reciba una moción de procedimiento sumario debe presentar una respuesta en la que explique qué defensas plantearía en el juicio. Si el prestatario no tiene defensas posibles, se concederá el procedimiento sumario a favor de la entidad hipotecaria. Si el prestatario puede explicar una defensa potencial contra la ejecución hipotecaria, es posible que el caso proceda a juicio.
¿Qué sucede después de que el tribunal emita una sentencia de ejecución hipotecaria?
Cuando el tribunal emite una sentencia de ejecución hipotecaria, también determina el monto total adeudado. Este monto puede incluir los honorarios del abogado del prestamista. El tribunal emitirá una orden judicial ordenando que la propiedad hipotecada sea vendida para satisfacer la sentencia, incluyendo intereses y costos judiciales. La venta de la propiedad se lleva a cabo con prontitud después de la emisión de una sentencia de ejecución hipotecaria. Los ingresos de la venta se aplican al monto adeudada. Es posible que esto no cubra el importe total. Si el prestamista no ha renunciado a una sentencia por deficiencia, el prestatario puede ser personalmente responsable del impago adeudado. El prestatario puede retrasar la venta de la casa solo si presenta una demanda por escrito para retrasar la venta a la secretaría del tribunal en cualquier momento antes de la emisión de la sentencia de ejecución hipotecaria.
Si un prestatario presenta una demanda para retrasar la venta en una ejecución hipotecaria sin redención, la venta de la propiedad se retrasa. Si el prestatario no presenta una demanda de retraso de la venta, la venta se produce sin demora. Durante el período de retraso, el prestatario se reserva el derecho de salvar la casa pagando el monto de la sentencia. Si el propietario paga el monto de la sentencia, entonces la casa no será vendida. El periodo de retraso de la venta es de seis meses si el prestamista no ha renunciado a su derecho a un juez de deficiencia. El retraso de la venta es de tres meses si el prestamista ha renunciado a su derecho a una sentencia por deficiencia. Si el prestatario no paga el monto de la sentencia durante el período de retraso, entonces se llevará a cabo una venta por ejecución hipotecaria. La venta debe ser por subasta pública y debe tener lugar entre las nueve de la mañana y las cuatro de la tarde. La notificación debe ser publicada en tres lugares públicos, incluyendo el juzgado del condado, por lo menos cuatro semanas antes de la fecha de venta. La notificación también debe publicarse dos veces en el periódico. Si el prestatario vive en la propiedad, el alguacil debe notificar la venta al prestatario con al menos veinte días de antelación. El prestatario puede asistir a la subasta del alguacil y hacer una oferta por la propiedad. El alguacil venderá la propiedad al mejor postor. Si la propiedad se vende por más del monto adeudado, el excedente debe entregarse al prestatario.
Después de la venta de la propiedad, la única manera de desalojar al prestatario de la vivienda es mediante una orden judicial. Sin embargo, muchas órdenes de ejecución hipotecaria ya contienen esa orden, por lo que no es necesaria ninguna acción judicial adicional. En algunos casos, es necesario presentar una demanda de desalojo contra el prestatario. Antes de iniciar la acción de desalojo se deben entregar ciertas notificaciones por escrito. Los detalles sobre los procedimientos de desalojo se encuentran en el folleto de Iowa Legal Aid titulado “Guía a la ley de propietarios e inquilinos en Iowa”. Comuníquese con cualquier oficina de Iowa Legal Aid para solicitar una copia. Los folletos son gratuitos para las personas que califican para recibir ayuda legal del programa; otras personas pueden comprar el material impreso de Iowa Legal Aid.
Rescisión de un contrato de propiedad
Esta sección explica lo que un prestamista debe hacer para rescindir un contrato de propiedad. Este artículo trata sobre la rescisión de contratos de propiedad de residencias familiares individuales, no agrícolas. La confiscación de propiedades agrícolas y comerciales puede implicar diferentes pasos de los que cubre este artículo.
Nota: Un contrato de propiedad debe tener ciertas disposiciones por escrito para ser ejecutadas por el proceso de confiscación. Un comprador que descubra que el vendedor está tratando de rescindir el contrato de propiedad debe hacer que un abogado revise el contrato de propiedad para asegurarse de que cumpla con la ley de Iowa.
Como se explicó anteriormente, si un comprador no realiza los pagos que requieren los términos del contrato de propiedad, entonces el vendedor puede iniciar una acción de confiscación para recuperar la propiedad de la casa y el terreno. También se puede iniciar la confiscación si el comprador viola cualquier otra condición del contrato de propiedad. Por ejemplo, el comprador podría no mantener la propiedad en buen estado, o podría vender la propiedad a otra persona sin aprobación previa del vendedor y sin pagar el monto de la hipoteca, etc. El artículo Capítulo 656 del Código de Iowa regula las rescisiones de contratos de propiedad. Usted puede encontrar el Código de Iowa en el juzgado de sucondado o en la mayoría de las bibliotecas locales. También puede visitar la página web de la legislatura: www.legis.state.ia.us/Code.html
¿Qué acciones debe tomar el vendedor antes de rescindir un contrato de propiedad?
Si el vendedor cree que el comprador está violando los términos del contrato de propiedad eso se denomina un incumplimiento. El Código de Iowa 656.2 requiere que el prestamista le entregue al prestatario una “notificación de rescisión del contrato de bienes raíces” de treinta días por escrito antes de que el vendedor pueda rescindir el contrato de propiedad. El Código de Iowa 656.2 dice que la notificación de rescisión debe cumplir con todos los requisitos a continuación:
- Debe ser por escrito.
- Debe identificar razonablemente el contrato y describir con precisión el bien inmueble que cubre.
- Debe indicar con qué términos del contrato no ha cumplido el comprador.
- Debe indicar que, a menos que, dentro de los treinta (30) días posteriores a la recepción de la notificación, el comprador realice las acciones especificadas y pague el costo razonable de la entrega de la notificación, el contrato será rescindido.
- Debe indicar el monto de honorarios de abogados reclamados por el vendedor y especificar que no es necesario pagar los honorarios para cumplir con la notificación y evitar la rescisión.
- Se debe entregar una copia de la notificación por escrito de rescisión a la persona que esté en posesión de la propiedad, si esa persona es diferente del comprador.
Hay dos maneras de entregar la notificación de confiscación. Se puede hacer en persona o imprimiendo la notificación de confiscación en el periódico. Un vendedor debe obtener el permiso de un juez para publicar la notificación de confiscación en el periódico. Para obtener el permiso de un juez para publicar la notificación de confiscación, el vendedor debe demostrar al juez que el vendedor no ha podido entregar la notificación al comprador en persona.
Un comprador que reciba una notificación de treinta días de confiscación debe ponerse en contacto con un abogado de inmediato para obtener asesoramiento legal sobre qué hacer para subsanar el supuesto incumplimiento. El comprador tiene solo treinta (30) días a partir de la fecha de la notificación para subsanar el incumplimiento. Si el comprador lo corrige, puede continuar con el contrato de propiedad como si no hubiera incumplimiento. Por otro lado, si el comprador no subsana el incumplimiento dentro de los treinta días siguientes a la notificación de confiscación, el vendedor automáticamente recupera la posesión de la propiedad y tiene derecho a quedarse con todos los pagos que haya hecho el comprador. Si el comprador subsana un incumplimiento y vuelve a cometer el mismo incumplimiento otra vez, el vendedor está obligado a entregar al comprador otra notificación de confiscación por escrito que le da al comprador otros treinta (30) días para corregir el incumplimiento. El incumplimiento estricto del proceso de confiscación por parte del vendedor puede constituir una defensa contra la acción de confiscación
¿Qué sucede después de la rescisión de un contrato de propiedad?
Si el comprador no subsana el incumplimiento, el vendedor recupera automáticamente la posesión de la propiedad sin necesidad de presentar una acción judicial. El vendedor generalmente presenta una “Declaración jurada de confiscación” al registrador del condado para cambiar los registros del condado de forma que reflejen la nueva propiedad. Al finalizar con éxito una confiscación, el comprador se convierte en “inquilino a voluntad” y está en riesgo de ser desalojado si el contrato lo permite. El vendedor puede iniciar un desalojo entregando primero al comprador una “notificación de tres días para salir”. La notificación de tres días para salir advierte al comprador de que, a menos que desocupe la propiedad dentro de los tres días siguientes, el vendedor presentará una acción de desalojo. La acción de desalojo se maneja de la misma manera que un desalojo de una propiedad en alquiler, con ciertas excepciones. Los detalles sobre los procedimientos de desalojo están en el folleto “Guía a la ley de propietarios e inquilinos en Iowa”. Póngase en contacto con Iowa Legal Aid para obtener una copia.
¿Tiene un comprador alguna defensa contra un desalojo tras la rescisión de un contrato de propiedad?
Un comprador que crea que el vendedor ha rescindido ilegalmente su contrato de propiedad puede presentar una contestación a la petición de desalojo que plantea la cuestión de quién es propietario de la propiedad (también conocida como título). Si el comprador plantea la cuestión del título, el Tribunal del Distrito de Iowa debe tramitar el caso, en lugar del tribunal de Asuntos Menores. Si el comprador puede demostrar que el contrato de propiedad no especifica un remedio de confiscación, o que no hubo incumplimiento del contrato, es posible que el comprador gane la acción de confiscación y recupere la posesión de la propiedad. En una confiscación por impago de los plazos mensuales, el tribunal puede cancelar la confiscación si el comprador ha pagado una parte sustancial del precio de compra y trae consigo a la audiencia el monto total de pagos atrasados, pero esto no está garantizado.
Un comprador que quiera impugnar una rescisión de un contrato de propiedad debería contactar con un abogado tan pronto como sea posible después de que el comprador haya recibido una notificación de confiscación. Esto permitirá que el abogado pueda proveer la mejor asesoría legal para el comprador y es posible que evite toda acción judicial. Ayudar a los residentes de Iowa con pocos recursos que tienen problemas de vivienda y problemas como consumidores son prioridades de Iowa Legal Aid. Si usted necesita un abogado y no puede permitirse pagar por él, llame a Iowa Legal Aid al número 1-800-532-1275.