La mayoría de la gente sabe que si usted es un inquilino y no paga la renta, el propietario puede desalojarle. Pero, ¿qué puede hacer el inquilino si el propietario no hace las reparaciones necesarias? Hay quien piensa que un inquilino puede retener legalmente la renta cuando el propietario no hace reparaciones. No pagar la renta puede crear problemas al inquilino, además de necesitar reparaciones en la casa o apartamento.
¿Qué puede ocurrir si se retiene la renta?
Usted puede ser desalojado si no paga la renta aunque el propietario no haya hecho reparaciones. Retener la renta siempre es arriesgado. Usted no sabe si un juez estará de acuerdo en que el problema era tan grave que usted tenía derecho a retener la renta. Al mismo tiempo, es ilegal que un propietario se niegue a hacer reparaciones o corte los servicios públicos porque un inquilino se retrasó en el pago de renta.
¿Qué puede hacer usted si su propietario no hace reparaciones?
Bajo la ley de Iowa, los inquilinos pueden hacer varias cosas cuando se necesitan reparaciones para mantener la propiedad segura y habitable. Es posible que algunos de estos remedios no sean una opción para los inquilinos que no tengan el dinero para hacer la reparación o no puedan encontrar otra vivienda. Los pasos que puede tomar un inquilino cuando el propietario no hace las reparaciones incluyen los siguientes:
- Usted puede hacer las reparaciones usted mismo y deducirlas de la renta;
- Usted puede rescindir el contrato de alquiler y mudarse; o
- Usted puede llamar al inspector de vivienda si vive en una ciudad lo suficientemente grande como para tener uno.
Quiero hacer las reparaciones yo mismo.
Esto puede ser una opción cuando:
- El problema afecta a la habitabilidad de la propiedad tal como la define la ley de Iowa (Sección 562A.15 del Código de Iowa). Los problemas podrían incluir infracciones del código de construcción que sean importantes para la salud y la seguridad. Podría incluir un problema de moho, un problema de insectos, o un problema de plomería, el sistema eléctrico, la calefacción y/o el aire acondicionado, un aparato quebrado, la recogida de basura, reparación de ventanas o reparación de la puerta de entrada. Esto no incluiría cosas como pintura o decoración.
- El problema no es culpa ni del inquilino, ni de un miembro de la familia del inquilino, ni de un invitado del inquilino.
- El gasto para corregir el problema no excede un mes de renta.
Para hacer las reparaciones usted mismo, usted debe seguir los siguientes pasos:
- Entregue a su propietario una notificación por escrito. Primero, el inquilino debe darle al propietario una notificación. La notificación DEBE ser por escrito. Asegúrese de que el papel incluya la fecha y guarde una copia para demostrar que el propietario ha sido notificado de la reparación. Esta notificación debe detallar las reparaciones necesarias. Usted debe enviar la notificación por correo regular y certificado, a menos que usted entregue la notificación en mano al propietario y éste firme un acuse de recibo de la notificación. Guarde una copia del recibo de correos para demostrar que usted lo ha enviado. El propietario debe recibir la notificación al menos siete días antes de que venza el próximo pago de la renta. Sin embargo, la ley dice que una notificación enviada por correo tarda cuatro días en entregarse. Esto significa que, si la envía por correo, debe hacerlo al menos ONCE días antes del día de pago de la renta. La notificación le indica al propietario que el inquilino deducirá el gasto de la reparación de la renta del mes siguiente.
- Haga las reparaciones. Es posible que sea mejor que alguien más haga el trabajo, aunque pueda hacerlo usted mismo. Si hace el trabajo usted mismo, usted debe asegurarse de guardar un registro cuidadoso del tiempo que pasó haciendo la reparación, y también los recibos de los materiales que usted haya comprado. Guarde todos los recibos de lo que usted haya comprado. Recuerde que si se hacen las reparaciones y usted las descuenta de la renta, el propietario todavía podría presentar una acción de desalojo contra usted por impago de renta. Un juez que determine que las reparaciones no eran necesarias o que el gasto en reparaciones no era razonable todavía podría decidir desalojarle a usted.
- Deduzca el gasto de la renta del mes siguiente. Usted va a querer entregar una copia de los recibos al propietario, pero quédese con los originales. El gasto debe ser de menos de un mes de renta. La reparación debe completarse lo más pronto posible. La reparación debe ser completada antes de que usted reciba una notificación de impago del propietario.
Regla especial por falta de prestación de servicios esenciales por parte del propietario. Si el problema tiene que ver con un servicio esencial como la calefacción, el agua caliente o el agua, usted puede obtener inmediatamente la reparación y deducir el gasto del pago de la renta del mes siguiente. Usted todavía tiene que mandarle al propietario una notificación por escrito en la que describa el problema y lo que usted va a hacer para corregirlo. Pero usted no tiene que mandar la notificación siete días antes de que se venza la renta.
Quiero terminar el contrato de alquiler.
De nuevo, usted solo puede terminar su contrato de alquiler si el problema afecta a la habitabilidad de la propiedad y si usted no es culpable de haber causado el problema.
Para terminar su contrato de alquiler porque su propietario no está haciendo las reparaciones, usted necesita seguir los siguientes pasos:
- Entregar a su propietario una notificación por escrito. La notificación debe decir qué reparaciones son necesarias. En la notificación, el inquilino informa al propietario de que, a menos que haga las reparaciones necesarias en un periodo de siete días, el inquilino rescindirá el contrato de alquiler y se mudará. Por ejemplo, la notificación podría decir:
“Mi techo está goteando. Si usted no repara este problema en siete días, el contrato de alquiler finalizará el 1 de octubre.”
Nuevamente, asegúrese de enviar esta notificación por correo regular y certificado, a menos que el propietario firme un acuse de recibo de la notificación. La ley dice que se necesitan cuatro días para que entregar una notificación enviada por correo. Esto significa que, si la envía por correo, debe enviarla al menos ONCE días antes del vencimiento de la renta. Guarde una copia en caso de que usted necesite acudir al tribunal.
- Múdese si el propietario no hace las reparaciones. Si el propietario no completa las reparaciones necesarias dentro de los siete días siguientes, el inquilino debe mudarse antes de la fecha especificada en la notificación. Recuerde que si usted no sale para la fecha especificada en la notificación, el propietario podría iniciar procedimientos de desalojo en su contra. Si usted elige este método, es importante que usted tenga un lugar adonde ir si el propietario no realiza las reparaciones necesarias. Si el propietario hace las reparaciones dentro de los 7 días siguientes, el contrato de alquiler continúa y usted no puede mudarse.
¿Qué ocurre si no puedo mudarme o hacer las reparaciones yo mismo?
Algunas reparaciones son demasiado grandes para que las realice un inquilino. Por ejemplo, si la vivienda no tiene calefacción en invierno porque es necesario reemplazar el sistema de calefacción, la mayoría de los inquilinos no pueden pagar esa reparación. Es posible que algunos reparadores no quieran involucrarse en reparaciones importantes sin el permiso del propietario. El costo de solucionar algunos problemas importantes sería de más de un mes de renta. ¿Qué puede hacer usted?
Una posibilidad es llamar al inspector de viviendas en alquiler, si hay uno en su ciudad. Muchas ciudades tienen un código de vivienda en alquiler e inspectores para hacer que se cumpla. Si hay una infracción grave, el inspector de la ciudad puede ordenar al propietario que la solucione rápidamente. Un propietario que no la repare puede ser llevado a los tribunales o multado por la ciudad. Si el inspector de la ciudad encuentra problemas muy graves en la vivienda, es posible que diga que la unidad en alquiler no es apta para vivir. En esos casos, es posible que los inquilinos tengan que mudarse de inmediato.
Si ninguna de estas opciones funciona para usted, es posible que usted pueda intentar otras cosas, pero usted probablemente necesitará la ayuda de un abogado. Podría ser posible obligar al propietario a realizar reparaciones mediante la presentación de una demanda judicial. Si el juez decide que el propietario no ha cumplido con su deber de proporcionar servicios esenciales o de mantener el apartamento en condiciones habitables y los inquilinos resultan perjudicados por ello, el juez puede ordenar al propietario que haga las reparaciones.
Bajo todos estos métodos de reparación, el propietario no puede tomar represalias ni intentar vengarse del inquilino aumentando la renta, intentando desalojarle o reduciendo los servicios. Si el propietario intenta algo así dentro del año posterior a que el inquilino haya presentado una queja sobre reparaciones, la ley asume que el propietario está tratando de vengarse del inquilino. Entonces el propietario tendría que demostrar alguna otra razón para tomar la acción. Sin embargo, si un inquilino no ha pagado la renta, la ley no asume que el propietario esté tomando represalias si intenta desalojarle.
Un inquilino que tenga problemas relacionados con un desalojo u otras preguntas sobre la ley entre propietarios e inquilinos debe consultar con un abogado para recibir asesoramiento.