Los propietarios casi siempre tienen que entregar una notificación por escrito al inquilino antes de presentar un caso de desalojo. La notificación requerida en cada caso depende de los motivos del desalojo. Diferentes motivos necesitan notificaciones diferentes. Hay seis tipos comunes de notificaciones.
Notificación de impago de renta de tres días
Si el inquilino deja de pagar la renta, el propietario puede entregar una notificación por escrito al inquilino. La notificación tiene que decir que el contrato de alquiler se terminará si no se paga la renta durante los tres días siguientes. Esto le da al inquilino el ”derecho de subsanar” o corregir la violación del contrato de alquiler. Si el inquilino paga la renta dentro de los siguientes tres días, el propietario no puede desalojar al inquilino. El propietario debe dar una nueva notificación de impago de tres días cada vez que no se haya pagado la renta. Si el propietario no entrega la notificación correcta, el tribunal puede desestimar el caso del propietario.
Notificación de 3 días de peligro claro e inminente
Un “peligro claro e inminente” puede ser cualquier cosa que ponga en peligro a otros inquilinos, al propietario, o a sus empleados. El peligro tiene que ser dentro de o a menos de mil pies (300 metros) de la propiedad del propietario. La ley dice que un “peligro claro e inminente” incluye:
- agredir físicamente o amenazar a otra persona
- usar o poseer ilegalmente un arma de fuego
- poseer drogas ilegales
Si el propietario cree que el inquilino ha hecho esto o algo similar, entonces el propietario puede rescindir el contrato de alquiler con una notificación de 3 días. Después de eso, el propietario puede presentar un caso de desalojo. Si el problema no fue causado por el inquilino, el inquilino puede mantener a la persona que causó el problema alejada de la propiedad en alquiler. Hay reglas específicas que deben seguirse para utilizar esta opción de “subsanación”. El inquilino podría:
- obtener una orden de protección por abuso doméstico, o
- denunciar a la persona a las autoridades para que pueda ser procesada, o
- escribir una carta a la persona, diciéndole que se mantenga alejada o el inquilino la denunciará por allanamiento de propiedad privada. Luego entregue una copia de la carta de allanamiento a las autoridades.
El inquilino tiene que actuar rápidamente. El inquilino tiene que darle al propietario prueba de que ha ocurrido una de estas tres cosas antes de que el propietario inicie la demanda de desalojo.
Un propietario no puede sacar a un inquilino o amenazar con algún daño si el inquilino llama a servicios de emergencia en una emergencia.
Notificación de 7 días para subsanar otras violaciones del contrato de alquiler
Un propietario puede reclamar que el inquilino ha violado el contrato de alquiler de alguna otra manera. En la mayoría de casos el propietario tiene que entregar al inquilino una notificación de 7 días con un derecho de corregir o “subsanar” la violación del contrato de alquiler. Por ejemplo, un propietario puede pensar que el inquilino tiene un perro y el contrato de alquiler no permite mascotas. El propietario tiene que dar al inquilino una notificación por escrito. La notificación debe decir que el contrato de alquiler termina si el inquilino no se deshace del perro dentro de los siguientes 7 días. Si el inquilino se deshace del perro dentro de los siguientes 7 días, el contrato de alquiler no se termina. Si el inquilino no se deshace del perro, el propietario puede presentar un caso de desalojo. (pero sólo después de haber entregado primero una “notificación para salir” de 3 días, como se explica a continuación).
Notificación de 7 días de terminación del contrato de alquiler después de la notificación para subsanar de 7 días
¿Qué ocurre si el inquilino “subsana” una violación del contrato de alquiler, pero la misma cosa pasa otra vez? Por ejemplo, un inquilino tiene un perro y el contrato de alquiler dice que no se permiten mascotas. El propietario entrega una notificación de 7 días para subsanar. El inquilino se deshace del perro dentro de los siguientes 7 días. El contrato de alquiler no se termina. Si el inquilino luego obtiene otro perro durante los siguientes 6 meses, el propietario puede entregarle una notificación de terminación de 7 días. El inquilino no tiene otra oportunidad para corregir el problema. Pero, si el mismo tipo de violación del contrato de alquiler pasa otra vez después de haber pasado 6 meses, el propietario tiene que entregar otra notificación para “subsanar”.
Notificación de Terminación de 30 Días
Muchos inquilinos alquilan sus apartamentos por un período de tiempo específico, como un año. Otros alquileres se denominan “de mes a mes”. Un alquiler de mes a mes no tiene una fecha de terminación especial. No se necesita una razón para terminar un alquiler de mes a mes. Tanto el propietario como el inquilino pueden decidir poner fin a un alquiler de mes a mes. (Sin embargo, el propietario no puede terminar el alquiler por una razón ilegal. Por ejemplo, los propietarios no pueden poner un fin al alquiler por la raza del inquilino, o la raza de los invitados del inquilino.) Tanto el propietario como el inquilino tienen que darle al otro una notificación por escrito de al menos 30 días antes de terminar el alquiler. La notificación debe entregarse al menos 30 días antes de la próxima fecha de vencimiento de la renta. Si la renta se vence el primer día del mes, el contrato de alquiler solo se puede terminar el primer día del mes. Por lo tanto, un propietario no puede dar una notificación el 10 de septiembre para terminar el alquiler el 10 de octubre. El contrato de alquiler no se puede terminar hasta la siguiente vez que venza la renta, en este caso, el primero de noviembre.
Notificación de 3 días para salir
Si un propietario quiere que el inquilino se vaya, el propietario tiene que terminar el contrato de alquiler. El propietario probablemente utilizaría una de las notificaciones que se discuten en este artículo. En algunos casos, el propietario debe entregar otra notificación después de que el alquiler se haya terminado. Esa notificación es una “Notificación para salir”. Esta notificación no termina el contrato de alquiler. En cambio, le dice al inquilino que se vaya (“salga”) dentro de los 3 días siguientes. Esta notificación tiene que ser entregada en las siguientes situaciones.
- Después de una Notificación de 7 días para subsanar otras violaciones del contrato de alquiler, si el inquilino no ha arreglado el problema
- Después de una Notificación de terminación del contrato de alquiler de 7 días después de la Notificación para subsanar cuando el problema ocurre otra vez dentro de los siguientes 6 meses
- Después de una notificación de terminación de 30 días
El propietario no puede presentar una demanda de desalojo hasta después de que los 3 días hayan pasado. Si el propietario la presenta antes de esperar 3 días, el tribunal debería desestimar la demanda en la audiencia.
Entrega de Notificaciones
Un propietario puede entregarle a usted esas notificaciones de una de las siguientes maneras:
- entrega en mano por un notificador de procesos;
- entrega en mano por el propietario si el inquilino firma un acuse de recibo fechado;
- correo certificado si el inquilino firma un acuse de recibo fechado; o
- poniendo la notificación en la entrada principal del inquilino y enviándola por correo regular y certificado.
Si el propietario decide enviar la notificación de impago de la renta por correo, entonces la ley asume que se necesitan cuatro días para recibir la notificación. Eso quiere decir que si el propietario decide enviar y poner la notificación en la entrada, el inquilino tiene 7 días para pagar la renta desde el día que la notificación fue enviada. Por ejemplo, si la notificación es enviada un lunes, entonces la ley asume que no se recibió hasta el viernes. El inquilino tendría hasta el fin del día el siguiente lunes para pagar la renta.